什么是“买卖不破租赁”？-辽宁华英律师事务所

什么是“买卖不破租赁”？

发布时间：2020-07-14

文章来源：http://jzhyls.cn

2018年第342期

　　很多人都听说过“买卖不破租赁”，具体什么是买卖不破租赁你真的知道吗？

　　买卖不破租赁，顾名思义，是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。就是说，如果一个人已经承租了一套房屋，在承租期内，即使出租人将所出租的房屋卖掉，也不影响租赁合同的履行，承租人有权继续居住使用房屋至合同期限届满。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
　　那么，是不是所有情况下都可以适用买卖不破租赁呢？
　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
　　(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
　　(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
　　由此可见，并不是所有的情形都适用买卖不破租赁的，如果房屋在出租前已经设立了抵押或被法院查封，是不受买卖不破租赁限制的。
　　所以，无论您是出租人还是承租人，在进行房屋租赁时，都要对房屋的权利设定有了解，在协商的基础上订立租赁合同，以防发生争议。

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